マンションの管理の仕組み
マンション管理の仕組みについて、マンション関係者の方がどこまで理解しているのだろう。
この仕組みが理解できていないと、間違った手続きを行ったり、規約に反した行動をとってしまう、結果として自分たちにトラブルが降りかかることになる。だから理解することに意義がある。
国土交通省が作成しているマンション標準管理規約に基づく「マンション管理の仕組み」は、次の図で示すとおりだ。
区分所有者、総会、理事会、管理規約、そしてマンション管理会社、外部の支援者、その位置付けを表している。
物事の取り決めは、基本として総会での決議を要する。極論を言えば、鉛筆１本購入するのも本来なら総会決議が必要である。
実際にそのようなことはしない。なぜなら、年中総会を開催しなければならないという非合理的な方法になるからだ。時間的な負担、労力的な負担が増すだけだ。
だから管理規約において、総会の権限の一部を理事会に委ねることを規定し、合理的な運営方法を図っている。
総会での決め事、理事会での決め事、これらは管理規約によって定められている。
管理組合には監事が置かれている。監事は、理事会のメンバーではない。意外と実務において、理事と混同されるケースが見受けられる。
監事は、理事会が適正に業務を執行しているか監査する役割がある。詳しくはこちらの記事
管理会社（管理業者）は、図で示すとおり当事者ではない枠外にいる外部の位置付けにある。マンション管理の助言などを行うマンション管理士も同じ立ち位置にある。
管理会社＝管理組合ではない。代行、代理という肩書きを管理会社はよく用いるのだが、外部の者に変わりはない。
当事者、外部者、この境界はしっかり認識しておくことが重要である。混同するとこのブログのタイトルのように「間違いだらけのマンション管理」を生むことになる。
マンション管理の方式
マンションの管理方式には「自主管理」「一部委託」「全部委託」の大きく３つある。この方式にはそれぞれメリット、デメリットがある。
※スマートフォンは画面を横にして閲覧ください。
| 管理方式 | メリット | デメリット |
| 自主管理 | 委託を行わない分、費用が安くなる。 管理組合のコミュニケーションが密になり、管理に対する意識の向上と、コミュニティの醸成につながる。 |
業務を行う管理組合役員の労力や時間の負担を伴う。 マンション内の特に個人間のトラブル解決において、心理的、時間的苦痛が伴う。 |
| 一部委託 | 管理組合内のコミュニケーションが密になり、管理に対する意識の向上と、コミュニティの醸成につながる。 業務委託により労力や時間の負担が軽減する。 |
業務委託による費用が発生する。 委託した業者等に対する業務の監督などの必要が生じる。 |
| 全部委託 | ほとんどの業務を委託するので、管理組合の負担が大幅に軽減される。 委託業者のノウハウを活用することができる。 |
自主管理、一部委託の方式と比べ、費用が割高になる。 管理組合相互のコミュニケーションが希薄になる恐れがある。 |
これらのメリット、デメリットは、一般的に言われていることをそのまま記載している。特に全部委託のメリットにある「委託業者のノウハウの活用」、これは理想であって現実的には活かされていない。
管理会社は軽々に手の内（ノウハウ）は明かさない。知らない方が商売する上で都合がいい、だから大事なことは教えない、これが管理会社の体質である。そこに注意が必要である。
個人的には、一部委託を薦める。自主管理には限界があるし、全部委託は金銭的なリスクが大きいし、管理組合の形骸化を生む。知っているだろうか、管理会社が倒産したら全てが止まってしまう。管理組合運営にとって大きな痛手となるのだ。
エレベーター、消防設備、水廻りの設備などの保守点検、機械警備（異常発生時にマンションに警備スタッフが出動）などが中断すると生活に支障を来すことになる。
管理費などの徴収、業者への支払いもストップし、管理組合運営に支障を来すことになる。
私の管理会社時代に、管理会社が倒産したマンションの理事たちが困惑され、必死になって次の管理会社を探される様子を幾度と見てきた。
知っているからこうして伝えている。これは他人事ではない。
だから大手が安心、果たしてそうだろうか。確かに大手の場合、経営破綻する前に次の管理会社（受け皿会社）が既に決まっているから継続性が保たれる。
だがしかし、会社が変われば履歴が途絶えたり、人も経営方針も変わる。特に倒産ともなれば、管理会社間の引継ぎは上手く機能しない。大手だから安心という過信は、後で痛い目に遭うことになる。
そう考えれば、個別に業務をそれぞれ違う業者に発注する方が賢明な選択のように思える。リスクを分散するという発想は、企業と同じ管理組合運営においても欠かせない。
個別の発注は面倒だと思われる方は、こちらのブログを読んで欲しい。
個別の発注には、コストの削減（中間コスト削減）、責任所在の明確化という利点があるが、分散することで倒産リスクを軽減できるという利点もある。
全部委託方式が多いのは、最初の管理方式がそれだから、見直す機会もなくこの方式がそのまま続いている。もし仮に見直す機会が増えれば、一部委託を取り入れる管理組合が今よりもっと増えるだろう。
初歩的な記事になってしまったが、何事も最初が肝心ということだ。
