マンションも人間と同じ生き物である。経年により建物や設備の劣化が進行する。安全かつ快適に暮らすためには維持管理が必要である。
新築当初はあまりコストはかからないが、５年を過ぎたあたりから修繕が必要になってくる。そして右肩上がりにコストは増え続ける。
３０年間で億単位のお金が必要になってくる。マンション管理は本当にお金がかかる、まずこれを知っておいてほしい。
修繕費が将来不足する
修繕を計画的に実施するために長期修繕計画というものがある。最近では当たり前に作成されているが、昔はこの計画すらなかった。
壊れたり、雨漏りしたら修繕する、この概念が主流だった。行き当たりばったりでマンション管理が行われていたから、修繕するときにはお金が足りない、そんなことが日常的に起きていた。
特に古いマンションでは、今でも資金不足の問題に苦慮している管理組合は少なくない。
当初の修繕積立金が低く抑えられているから不足の事態に陥るのだ。修繕積立金は今でも低いままだ。これでは段階的に値上げが生じるのが目に見える。
昔と違い今は、収入が右肩上がりの時代ではないし、年金だってもらえる額が少ない。
当初の修繕積立金の設定に問題があるのだが、デべロッパーの言い訳はこうだ。
低く抑えないとマンションが売れなくなる…
最近は修繕積立基金、一時金という名目でマンション引渡し時に徴収されているが、目先の不足分を補う充当金に過ぎない。これだけでは足りないのだ。
これで良しと考えているのはデべロッパーだけである。
十数年後に行う大規模修繕は戸当たり１００万円はかかる。この充当金は１回目の工事で消えてしまう。次の２回目、３回目の大規模修繕のときはどうするのか。
「その時は値上げになりますね。」そんな声が聞こえてきそうだ。
「それに段階的に値上げするプランを渡しているでしょ。」またそんな声も聞こえてきそうだ。
修繕積立金の値上げが生じないようになぜ均等方式にしないのか、これでは消費税と同じ先送りではないか、私が言いたいのはそこだ。
均等方式だと買うときに高いと感じる方は買わなくてすむ。これではマンションが売れなくなるからデべロッパーはあえて段階方式（途中値上げ）を採用しているわけだ。
しかも、この値上げについて販売時に十分な説明がなされないケースが多い。
マンションを販売する営業マンもきっとこの説明には苦慮するであろう。
お膳立てされたマンション管理は抜本から見直すべき
デべロッパー、管理会社からお膳立てされたマンション管理は、管理組合の負担が増えるだけで管理組合にとって何のメリットもない。
だったら、自分達で見直すべきだ。修繕積立金の値上げプランの見直し、マンションの管理費の見直し、見直すことはたくさんある。
右肩上がりのコストは、右肩上がりの負担を意味する。この負担を少しでも減す努力をしていかないと、将来住めないマンションと化すだろう。
負担が大きくなると滞納者も増えるだろうし、マンションを手放す方も増える。結局は住みづらいマンションになってしまう。
それを解決するために、全国にはマンション管理士が存在する。頼りになるマンション管理士を見つけ、一度相談してみるといい。
