エレベーター

エレベーター保守点検費のからくり!

2017年4月20日

 

エレベーターが設置されているマンションでは、その台数に応じてエレベーター保守点検費が毎月発生する。管理組合会計の支出項目の中で大きな経費といえるだろう。

そんな項目は見当たらない、そういう方も中にはいらっしゃると思う。エレベーター保守点検費の項目が無いのは、管理会社が受け取る管理委託料の中にそれが含まれているからだ。

エレベーターの保守点検は、専門業者(エレベーター保守会社)が実施する。なので、管理会社が元請の場合、専門業者に再委託することになる。

エレベーター保守会社には、「メーカー系」「独立系」の2つに分けられ、また、契約方式も「フルメンテナンス(FM)契約」「POG契約」の2つに分けられる。

このエレベーター保守点検費は、マンション毎に異なる。同じサービスでも料金格差があることをまず知っておいてほしい。

 

なぜ保守点検費がマンション毎に異なるのか

三菱、日立、東芝、フジテック、日本オーチス、この5社がメーカー系の代表になる。メーカー系の保守点検費には定価というものが存在し、この定価はメーカー毎に異なる。

マンションに設置されているエレベーターのメーカーはそれぞれ異なる。だからマンション毎に料金が異なる、これがまず前提としてある。

管理会社が元請となる場合、メーカー系、独立系のいすれかがその下請けとなる。当然、エレベーター会社の費用(原価)に管理会社の中間マージンが上乗せされる。このパーセンテージによって料金が変わってくるのだ。ここでも料金格差というものが生まれる。

メーカー系の保守点検費は、契約の相手によって異なる。管理組合と直接契約する場合は割高だ。一方の管理会社と契約する場合は、割安となるのが一般的だ。この格差は力関係によるものだ。

管理組合は単体の顧客であり、管理会社はマンションやビルなどを複数管理しているからエレベーター会社にとってはスケールメリットの大きな得意先になる。これが格差を生んでいる。

エレベーターのメーカーの得意先と言えば、デべロッパー(分譲会社)になる。デべロッパーはエレベーター会社を自由に選ぶことができるため、エレベーター会社はデべロッパーには頭が上がらない。それに便乗し、デべロッパー系の管理会社は何かと恩恵を受ける。これにより料金を割安にできる。

以上の点を整理すると、管理会社の力関係によって原価が異なる、管理組合よりも管理会社の方が原価ベースで割安になるということだ。割安になっても中間マージンが上乗せされるので結局は管理組合は割高な費用を負担することになる。悔しいけどこれが現実なのだ。



管理会社元請けの保守点検費の交渉は困難

例えば、エレベーター保守点検契約で管理会社が元請、下請けがメーカー系のエレベーター会社、フルメンテンス契約、1基6万円だったとする。そこで管理会社と値下げ交渉を行っても多くはそれに応じないだろう。

全てに言えることだが、値下げ交渉を行う上で必要になるのが引き合いになる。引き合いとは比較できるものを用意するという意味だ。

そこで管理会社を介さずにそのメーカー系のエレベーター会社から直接見積りを取り寄せることも可能だが、ここで大きな壁が待ち受けている。

メーカー系のエレベーター会社にとって管理会社はお得意様になる。管理組合から見積り依頼があっても、同額の6万円、もしくはそれを超える見積りしか出さない。管理会社より安くは出せないのだ。管理会社との付き合いがある、ただそれだけの理由だ。

そこで別の管理会社から見積もりを取り寄せても同様のことが起こり得る。メーカー系のエレベーター会社にとって既存の管理会社は裏切れない。

メーカー系のエレベーター会社と管理会社の間で交わしている契約料金は当然この6万円より低い金額にある。仕入れは力関係で決まるにしても、顧客からすれば公平でないビジネスがそこに存在する。

 

保守点検費を下げる最後の切り札?

今の管理会社に対してエレベーター保守点検費の値下げ交渉を行っても、言い訳ばかりで管理組合の方が疲れてしまう。この費用以外の値下げ交渉も同じだ。引き合いという手段も業者間の癒着が障壁となって上手く機能しない。

そこでメーカー系から独立系に変更する管理組合が多い。エレベーター保守点検費の値下げではこの方法が慣習化されている。

 

<関連記事>

エレベーター保守点検費のからくり!続編

 








-エレベーター

執筆者:

関連記事

エレベーターリニューアル(全面改修)工事のポイント!前編

  リニューアルの時期について マンションに設置されているエレベーターのリニューアル(全面改修)時期の目安は、25年から30年と一般的に言われていますが、実情として30年前後に実施されていま …

エレベーターリニューアル(全面改修)工事のポイント!後編

  <前編はこちら👇> ▶ エレベーターリニューアル(全面改修)工事のポイント!前編   他メーカーの機種に変更できるの? 既設のエレベーターを他社に …

エレベーター保守点検費のからくり!続編

  エレベーターは高層階には欠かせない利便性の高い設備である。だが同時に安全性が強く求められる。 この安全性を維持するために、どのマンションも法定検査と保守点検の2つを実施している。 法定検 …

エレベーターのリニューアルって大変?

  日本のエレベーターやエスカレーターは、技術や安全性の面では世界でトップクラスを誇る。 そして、作り手やメンテナンス会社の意識だけではなく、日本人の「メンテナンス意識の高さ」、これが安全性 …




 プロフィール

くるみ

くるみ

著者:kurumi

元業界人がマンション管理について本音で語るブログです。
登場人物 ☞ 鬼嫁がたまに出てきます(笑)

 ブログ内検索
 カテゴリー
 その他の記事