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建物・設備関連 管理費削減

エレベーター保守点検費のからくり!

2017年4月20日

 

管理組合会計の業務に関わる支出項目をみると管理会社に支払う管理委託料が一番高い。次に高いのがエレベーターの保守点検費だ。決算書を見れば負担の大きさが分かる。

そんな項目は見当たらない、そういう方も中にはいると思う。エレベーター保守点検費の項目が無いのは、管理会社が受け取る管理委託料の中にそれが含まれているからだ。

エレベーター保守点検は一般的に専門業者(エレベーター保守会社)が実施する。管理会社自ら行うケースは稀だ。

エレベーター保守会社には、メーカー系と独立系の2つに分けられ、また、契約方式もフルメンテナンス(FM)契約とPOG契約の2つに分けられる。

このエレベーター保守点検費は、マンション毎に異なる。同じことを行っても料金格差があることをまず知っておいてほしい。

 

なぜ保守点検費がマンション毎に異なるのか

三菱、日立、東芝、フジテック、日本オーチス、この5社がメーカー系の代表だ。メーカー系の保守点検費には定価というものが存在する。この定価はメーカー毎に異なる。

マンションに設置されているエレベーターのメーカーはそれぞれ異なる。だからマンション毎に料金が異なる、これがまず前提としてある。

管理会社が元請となる場合、メーカー系、独立系の保守点検会社がその下請けとなる。当然、保守点検会社の費用(原価)に管理会社の中間マージンが上乗せされる。このパーセンテージによって料金が変わってくるのだ。ここでも料金格差というものが生まれる。

メーカー系の保守点検費は、契約の相手によって異なる。管理組合と直接契約する場合は割高だ。一方の管理会社と契約する場合は、割安となるのが一般的だ。この格差は力関係によるものだ。

管理組合はあくまでも単体の顧客であり、管理会社はマンションやビルなどを複数管理しているから保守点検会社にとってはスケールメリットの大きい顧客となるのだ。これが格差を生む。

それとデべロッパーは、エレベーター会社を選ぶことができる。だからデべロッパーは立場的に強い。それに便乗し、デべロッパー系の管理会社はエレベーター系の保守点検会社に物を言わせる。これにより料金が割安にできるのだ。

以上の点を整理すると、管理会社の力関係によって原価が異なる、管理組合よりも管理会社の方が原価ベースで割安になるということだ。割安になっても中間マージンが上乗せされるので結局は管理組合は割高な費用を負担することになる。悔しいけどこれが現実なのだ。



管理会社元請けの保守点検費の交渉は困難

例えばエレベーター保守点検がメーカー系でフルメンテンス契約、1基6万円だったとする。

管理会社が元請けの場合、値下げ交渉を管理会社と行っても多くはそれに応じないだろう。

全てに言えることだが、値下げ交渉を行う上で必要になるのが引き合いだ。引き合いとは比較できるものを用意するという意味だ。

エレベーター保守点検の見積りは、エレベーター系保守点検会社から取り寄せることができる。だが、ここで壁が待ち受けている。

メーカー系保守点検会社にとって管理会社はお得意様だ。管理組合から見積り依頼があっても、同額の6万円、もしくはそれを超える見積りしか出さない。管理会社より安くは出せないのだ。管理会社との付き合いがある、ただそれだけの理由だ。

メーカー系保守点検会社と管理会社の間で交わしている契約料金は当然この6万円より低い金額である。公平でないビジネスがそこに存在する。

 

保守点検費を下げる最後の切り札

管理会社にエレベーター保守点検費の値下げ交渉を行っても、言い訳ばかりで管理組合の方が疲れてしまう。この費用以外の値下げ交渉も同じだ。引き合いという手段も業者間の癒着が障壁となって上手く機能しない。このままでは管理組合は弱者的な立場になってしまう。

管理組合の立場を弱者から強者へ変えられる方法がひとつだけある。

それは、管理会社の抜本的な見直しだ。他の管理会社から見積りを取り寄せる。それは強力な引き合いとなる。

競争の原理を活かした賢い方法だ。エレベーター保守点検費も比較することができる。この方法が手っ取り早い。

それを引き合いに出せば必ず値下げに応じる。応じなければ本当に管理会社を変えればいいだけの話だ。

値下げに応じない理由は、管理会社の利益が減る、ただそれだけなのだ。

管理会社の利益のために管理組合が存在しているのではない、マンション管理を健全に行うために存在しているのだ。

やることは同じなのに契約の相手がただ違うだけで不平等な扱いを受ける。そんな馬鹿げた癒着構造はこちらから断ち切ればいい。

無理までして管理会社と付き合う必要はない。各専門業者と直接契約すればいいだけの話だ。

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エレベーター保守点検費のからくり!続編

 

 


 



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