管理組合が変わらない限り、何も変わらない!

マンション管理士

コスト削減はその中身と価値観に注意!

2017年7月9日

 

マンション管理の見直しというのは必要である。特にマンション管理士の皆さんには事前に知っておいてほしい。

また、管理組合の皆さんにおかれては、直接の当事者となるわけだから、今後の参考として読んでいただきたい。

今後、管理組合からマンション管理の見直しに関する相談が増えるものと思料する。

マンション管理の見直しの必要性は、このブログサイドでも記事として多く取り上げているのだが、マンション管理士、コンサル系管理会社の皆さんのネット上に掲載された記事を拝見していると、修繕積立金が将来不足するから管理費のコストを下げる、この方程式がどうも主流になっている感が否めない。

もちろん私もその方程式を引用しているうちのひとりである。だが、それに固執するとコストの中身、マンションの価値観という本来重視すべきものが薄れているように思えてならない。

マンション管理の見直しは必要であるが、それら重視すべきものが棚上げにされると、結局はマンションの価値観を下げてしまうことに繋がる。

失礼な言い方になるが、削減することだけに捉われ過ぎると、ただの自己満足で終わってしまう。それがマンション管理士の本来の存在意義では無かろう。

住人の価値観を含めたマンションの適正化、これをやってのけるのが真のプロだと思う。これは管理組合が望んでいることでもあろう。

 

第三者の発言は左右されやすい

管理組合にとって、第三者であるマンション管理士の発言は少なからず影響を与える。管理会社の発言も同じことが言えるが、信憑性の度合いが違う。

マンション管理士の発言は、第三者的な立場として、また有識者として説得力がある。一方管理会社は利益相反の関係が前提としてあるから説得力に欠ける。正しくは疑わしい(笑)。私は元管理会社の人間だから、それが正直な意見である。

故にマンション管理士は、常に適切な発言が求められるということだ。

 

コストの中身

新築時からマンションの見直しがなされていない場合、マンション管理の仕様が実情と見合わないケースが多い。(詳しくはこちら

この仕様を今のマンションの実情に見合ったものに変える、これがマンションの適正化に繋がる。これを提案するのがマンション管理士の役割とも言える。

それと適正価格を知ることも大切である。(詳しくはこちら

競合させることで価格は間違いなく下がる。それには業者間の談合が無いことが前提であることは言うまでもない。

ただし、いくら競争だからといって、赤字で受注されても困る。いい加減な仕事は価値観を下げるだけだ。

実績作りで赤字で受注する業者も中には存在する。ダンピングは除外すべきだ。

適正価格というのは、多くの業者見積りによって形成される。この仕様ならいくら掛かる、この価格意識を持たないマンション管理士が実情として多い。

見積りを見て、「これは少し高い」「これは安いな」と感じることができるとしたら、まさしくそれがプロの領域である。

そして見積りの内訳書を見ればその理由が刻まれているのだ。

細分化した中の無駄を削減していくのがコスト削減の本質であろう。



マンションの価値観

ここでいう価値観とは、マンションの資産価値、所有者(住人)の価値観を指す。

よく削減対象になるのが管理員のコストだ。特に総戸数の少ないマンションでは、長時間勤務(9時から17時)、これをマンション管理士は無駄だと考える傾向にある。

無駄かどうかは、本来管理組合が判断すべきことだ。他のマンションがどうとか、正直参考としては聞くが、何も考えずにコスト削減額が大きいから、ただそれだけの理由で軽々に提案するのはご法度といえる。

デリケートな案件は慎重に行うべきだと思う。これは私が過去に多くの管理組合から指摘された意見でもある。

管理組合の意向を正しく聞く、このヒアリングが重要だと思う。

マンションの資産価値というのは、対外的な見方も当然あるのだが、まず住んでいる人が優先されるべきだと思う。

所有者(住人)の意見が反映されないマンションに果たして本当の価値というものがあるのだろうか。そこが重要だと思う。

マンションの価値観というのは、それぞれの管理組合の意向で形成されている。

故に金太郎飴方式の提案はいらないということだ。

金太郎飴=どのマンションも同じ

 

マンション管理士の皆さんが、コスト削減を提案される前に考える、そのきっけかになれば幸いです。

kurumi

 


 



-マンション管理士

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