私の住んでいるマンションでは、事務管理業務、管理員業務、建物・設備外観目視点検業務以外は、管理会社を介さずそれぞれの専門業者と直接契約を行っている。
建物・設備外観目視点検は毎月行っているが、年１回だけ外部の一級建築士に建物点検を依頼している。理由は、管理会社が行う簡易な点検では不十分、それと二重チェックの意義がそこにある。
事務管理業務は、見直しを行う際に逆に料金を上げた経緯がある。だから、他のマンションに比べると戸当り単価は高いと思う。必要なものにお金を掛ける、不要なものにお金を掛けない、これが見直しを行う際の大前提であった。
事務管理業務である会計業務、理事会・総会支援業務は、しっかりやってもらいたい、そんな意味が込められている。
管理員業務は、減額などは一切行っていない。見直しを行ったのは、それ以外の業務である。エレベーター保守点検、清掃業務、排水管清掃、消防設備点検業務など全て専門業者に委託している。
直接契約にしたことで、管理費支出がかなり削減できた。
修繕工事は全て専門業者に発注している。だから、余計な間接費は発生していない。
管理会社には管理に徹してほしい、これが我がマンションにおける管理会社との付き合い方である。
直接契約の良し悪しについて
管理組合によっては、管理会社を外してその下請け業者と直接契約されるケースが見受けられるが、間接費が掛からないから当然コストは下がる。一見すると良いように思えるのだが、果たしてそうだろうか。
管理会社の下請け業者は、そのマンションだけではなく、管理会社が受託している他のマンションにおいて下請けとして業務を請け負っている。いわば管理会社はお客様であることに変わりはない。
馴れ合いとか利害がそこにあるから、良い仕事はできないように思える。業務に付随する修繕工事やスポット業務などでバックリベートが生じたりもするだろう。得して損をするのでは意味は無かろう。
なので、管理会社とは無縁の業者に委託することが得策と言える。見積りを取る際に直接業者に確認すれば管理会社との関係は知り得る。意外とあっさり答えるだろう。
修繕工事は管理会社を介すと１５％から３０％程度の間接費が発生する。大規模修繕ともなれば高額な間接費となる。管理会社との付き合いも必要だと思うが、度が過ぎると後で必ず痛い目に遭う。
業界の裏側を知っているから、管理会社は必要以上に介さない方が良いと思う。
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