管理組合が変わらない限り、何も変わらない!

マンション管理

管理費会計の長期収支計画を策定すべき!

2017年4月18日

 

マンションの管理組合会計で大切なのは結果の数字よりも予算だ。なぜなら、管理組合会計は予算準拠が前提としてあるからだ。

総会で承認された予算に従ってマンション管理を行わなければならない。これを予算準拠という。

予算というのはあくまで翌期の予算である。予算と決算その繰り返しで管理組合の会計が行われるのだが、このやり方はあくまで目先の数字しか把握できない。

企業で重要視されているのが長期収支計画だ。5年10年先を見据えた収支計画だが、管理組合会計においてもこの考え方が必要である。

修繕積立金には長期修繕計画に基づいた収支計画(資金計画)というのがある。だが、管理費会計には長期に及ぶ収支計画が無い。

管理費会計の収支は固定されているから、これが作成されない理由だろう。だが、消費税の増税、国の施策(例:電波障害対策)などにより管理組合の支出は増えているのが実情である。

それに不定期に生じる業務項目も存在するから、単年ベースの予算の捉え方というのは、本来リスクを伴うのだ。



不定期の業務項目を列挙する。

▶ 特殊建築物定期検査(3年毎)
▶ 排水管洗浄(数年に1回 ☞ 管理組合毎に異なる)
▶ 連結送水管耐圧検査・消防ホース耐圧試験(築10年後に実施、その後3年毎)
▶ 特殊清掃(高所箇所の窓ガラス清掃 ☞ 管理組合毎に異なる)
など

これらの不定期の業務が発生する年は支出が増える、新たに増えることも予想される。

なので、単年ベースで予算を組むだけではなく、長期で予算を組むことが必要になるわけだ。

そうしないと途中で管理費会計が資金ショートすることも起こり得る。私は新築であれば30年の長期収支計画を作成することをすすめる。

管理会社に言えば無料で作成してもらえるはずだ。収入の管理費、専用使用料は固定、駐車場使用料は借り手の需要によって変動するから、将来を見据えた予想値を入れる。支出のところに定期、不定期の業務費用を入れることで簡単に作成できる。

管理費会計の収支の推移も把握できるし、これにより資金ショートが起きないか確認することもできる。それに管理費会計の剰余金を修繕積立金会計に繰り入れする際に役に立つ。

これを拒む管理会社なら変更をすすめる。本来なら、管理会社がそれに気付き、管理組合に率先して提案すべき事案である。

マンションは先を見据えることが大切である。先見性を持つことで問題点を早期に発見することができ、早めに解決できる。この考え方がマンション管理には欠かせない。

 

 


 



-マンション管理

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