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マンション管理

マンション管理の予防保全と事後保全について

2017年11月27日

 

マンション管理に「維持保全」という言葉がある。維持保全とは、マンションの安全性を維持する、そんな意味で使用されているのだが、建物や設備の修繕、設備の保守点検、財産管理などがそれに該当する。

この維持保全には、「予防保全」「事後保全」の2つの考え方が存在する。

予防保全というのは、建物や設備の不具合を未然に防ぐという意味合いを持つ。例えば、定期に行われる建物点検や保守点検、大規模修繕などが挙げられる。

一方の事後保全は、設備の故障とか、何かの事象が起きてから対応する保全のことを指す。いわゆる「場当たり保全」である。

マンション管理に必要なのは予防保全の方である。なぜなら、不具合によって色んな問題が生じるからに他ならない。

マンションの建物、設備のチェックは委託先の管理会社が行っている。不具合の前兆があれば点検報告書にその旨が記載される。設備の保守点検の場合も同じである。

これにより、多くの不具合は未然に防げる。だから予防保全は必要なのだ。

定期に行う大規模修繕、これも建物の保全には必要不可欠となる。外壁に浮きがあれば落下する前に補修(是正)する。また、交換時期を延命するために行われる。

これらは目に見えるものだから、事前に予知ができるし、予算を確保できれば改善は容易にできる。

だがしかし、予防保全にも目に見えないものが存在する。今回、それについて語りたい。



予防保全は建物・設備だけではない

予防保全が必要なのは建物・設備だけではない。管理組合の財産、マンションの防犯や防災、管理組合運営、日々の生活にも言えることだ。

事後の対応に苦慮する。これがマンション管理には多々存在する。これを事前に防ぐためには知識と経験が必要になる。

また、それを回避するために区分所有法という法律があり、マンション毎に管理規約が存在する。

例えば、マンションにおけるペット問題、騒音問題、迷惑駐車の問題、駐車区画の選定に関わる問題、理事会運営に関する問題、隣人とのトラブル、専有部分の住居以外の使用など、マンションには様々な問題が潜在している。

これらは事後では本当に苦慮する事案である。なぜなら、そこには同じ住人という立場の当事者がいるからに他ならない。

当事者が居る中での話し合いは億劫であるし、規約を改正することに躊躇することもある。

だったら事が起きる前にルールを決めれば良い、全てがこれに尽きると思うのだが、事が起きる前にアクションを起こせる管理組合はそうはいない。誰かがそれを提案しない限り物事は進まないし、そこには助言する者が必要になる。

マンションの多くは、国土交通省が公表しているマンション標準管理規約を規範に独自の管理規約が作成されているのだが、それは完全ではない。不完全だから国土交通省は管理規約の作成時に必要とされるコメントを追記している。

このコメントは重要なものであるが、それが最初に作られる管理規約に反映されていないのが実情としてある。だから問題が起きたときに管理組合は苦慮する。

マンション毎に考え方がことなるから、敢えてコメントを反映させていない、作成者の言い分も理解できるが、その先の提案が誰からもなされない。そこに問題があると思う。

だから事あるごとに管理規約を改正する事後保全が行われている。これは良い方だが、事が起きても改正されないケースも多い。改正しない理由は、前述の当事者に対する配慮があるかも知れない。

問題を予知できるものは事前にルールを作るという発想が必要になる。これを提案するのが、身近にいる管理会社である。その管理会社が積極的に提案しているだろうか。最初の雛型規約を作って「はいおしまい」になっている感は否めない。

東京のマンション管理士事務所の方が書かれたこの記事を読んでみるといい。とても勉強になる記事だと思う。

 

 


 



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