管理会社の利点と言えば、マンション管理のあらゆる業務を包括的にサービス提供できることにある。そして多くの管理組合は、このパッケージ化されたサービス（一括発注方式）を利用している。
管理会社に窓口が集約される（窓口の一本化）、それが管理組合にとって最大のメリットと言える。一方の管理会社は、色んなサービス業務を包括的に契約してもらえるから、売上げは増えるし、相応に利益が得られる。また、受注業務が増えるとコストの合理化が図れるから、管理会社側にとってはまさに理想の契約形態と言える。
一見すると互いにとって理想のサービスに思えるのだが、果たしてその実態は…
管理会社のキャパシティの限界
管理会社はマンション管理を通じて色んなサービスを提供している。受託業務を増やすことが売上げ、利益に直結するから、ひとつでも多くの業務を受託しようと躍起になっている感は否めない。
仕事のボリュームが増えると、「対応が悪い」「対応が遅い」「ミスが多い」を生んでしまう。これは、実際に見聞きする管理組合側の不満の声でもある。
会計業務、管理組合の管理運営支援業務、管理員業務、これらがマンション管理の根幹業務と言えるが、特にフロント担当者の業務である管理組合の管理運営支援がなおざりになっている感は否めない。
「フロント担当者からの提案が無い」「報告書の記載ミス」「マンション管理適正化法違反」など、これらはなおざりにしている証拠になろう。
設備点検業務、修繕・交換工事、そして大規模修繕工事、これらは本来管理会社の主業務ではない。現場知識（実践知識）を持たないから業者へ丸投げ、それが主ではない証拠になろう。
商売に繋がることは何でも受け入れる、これが管理会社の悪いところだと思う。だから、管理会社のキャパシティが限界を超えてしまうのだ。
ここでいう「キャパシティ」とは、受注した仕事に対する処理能力を指すのだが、管理会社が受注したサービス業務を十分にこなせていない。これが実情ではないだろうか。
そこで働く社員たちのキャパシティが限界を超えているからそのような事態を招いている。
マンション管理適正化法が施行され、作成する資料が増えた。そして管理組合の要望を満たすための資料作りにはかなりの時間を費やす。そこに管理物件や受託業務が増えれば、自ずと限界を超えてしまう。
良い管理会社があれば教えてください。悪い管理会社はどこですか？
私のツイッターに多く寄せられる質問である。
悪評高き管理会社は、これまでの経験で数多く見てきたから即答はできる。だか、良い管理会社は見当たらないから正直答えようがない（笑）。
もしアドバイスできるとすれば、前述の根幹業務（会計業務、管理組合の管理運営支援業務、管理員業務）に力を入れている企業がベスト。それと余計な業務を抱えていない企業がベストと言えるが、それを実行できるのは根幹業務だけを受託するコンサル系管理会社しか存在しないし、数は少ない。
根幹業務だけを委託できる管理会社も存在するのだが、それは例外に過ぎない。多くが一括発注方式を基本とする管理会社ばかりである。それでは前述のキャパシティが同じだからあまり意味を持たない。
ＮＯリベート宣言を公約できる企業もベストと言えるがそれは皆無に等しい。この業界はリベートのオンパレードだから見つけ出すのに苦労する。
コンサル系管理会社は、「マンション管理 コンサル系管理会社」で検索すれば、少なからず見つかる。サービス対象地域内のマンションであれば、その企業に一度話を聞いてみるといい。一般の管理会社と比較するうえでとても参考になると思う。
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