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マンション管理会社 マンション管理士

マンション管理会社とマンション管理士の違いについて

2017年11月2日

 

唐突な質問になるのだが、皆さん、マンション管理会社とマンション管理士の違いが分かるだろうか。

東京都が作成している資料の中に「マンション管理ガイドライン」という冊子がある。ネットでも見れるのだが、そこにマンション管理会社とマンション管理士について、このように書かれている。

マンション管理会社(管理業者)

マンション管理業者は、受託業務を適切に実施するとともに、管理組合のパートナーとして、管理組合の運営等に対し、専門的見地から提案や助言を行い、管理組合が適正かつ円滑に管理を行える環境を整え、管理組合の活動が活性化するよう努める。

<補足>
マンションの管理は、管理組合が主体となって行うものである。マンションを管理するに当たっては、法律、建築、会計、税務などの専門的な知識が不可欠であるが、管理組合の役員や各区分所有者はその知識・経験を十分に持っていないこともある。このため、マンション管理業者は、受託業務を適切に実施するとともに、管理組合にとって身近で信頼できるパートナーとして、その専門性を活かして、管理組合が適正な維持管理を行えるよう、組合を支援していくことが必要である。

マンション管理業者は、その役割を果たせるよう、常に法令等の改正に気を配り、管理に関する最新の情報を得るように努めるとともに、管理組合に情報提供を行うことが重要である。

マンション管理士

マンション管理士は、マンション管理に関する正しい知識を広め、管理組合の運営や建物の修繕等に関して、専門的知識をもって、管理組合や区分所有者等の相談に応じ、適切な助言等を行うよう努める。

<補足>
マンション管理士は、マンション管理に係わる関係者の理解を深めることにより、居住者の保護や良質なマンションストックの形成を図るとともに、マンション管理の適正化を推進することをその活動の目的としている。このことから、マンション管理士は、専門家としての社会的信頼の獲得と信用の維持を図るため、法令等を遵守し、知識と経験を活用して、公平・公正に業務に当たることが必要である。

特に、マンション管理士が外部専門家として管理組合の役員になる場合は、公平・公正に業務を執行するとともに、管理組合の利益を損なうことのないよう、業務に当たることが必要である。

マンション管理士は、外部専門家として管理組合の役員になる場合、判断・執行の誤りによる財産棄損に係る賠償責任保険への加入に努めるとともに、保険限度額の充実等にも努めることが重要である。

マンション管理士は、その専門性、中立性から、行政から施策の推進に関する協力を求められた場合は、経験の蓄積の場と捉え、積極的に協力することが重要である。

(東京都「マンション管理ガイドライン」一部引用)



これはそれぞれの役割について説明されているのだが、これを読まれて果たしてどこまで理解できるだろうか。

はっきり言えることは、マンションの入居開始と同時に管理会社が既に決まっていて、管理組合と管理会社との間で既に管理委託契約が交わされている。(同意書による承認販売方式

入居時に管理会社が既に存在しているということだ。

この管理会社に求められているのが、ガイドラインの記述にもあるように「管理組合にとって良きパートナー」である。

私が思うに、昔から管理会社というのが存在しているわけで、仮にガイドラインの趣旨に沿って、マンション管理が適正に行われているのであれば、マンション管理士は創設されていないだろう。

なぜなら、マンション管理士を設ける必要性がそこにないからである。

そしたらなぜ国は、マンション管理士を創設したのか、そこが重要であり、マンション管理の在り方について紐解く鍵となる。

ガイドラインのマンション管理会社の記述の語尾に、「努める」「必要である」「重要である」という言葉がくっ付いている。それが実情として出来ていないから、マンション管理士が創設されたのだ。

もっと言えば、マンション管理会社は管理組合にとって良きパートナーにはなれない。これは私の長きに渡る管理会社時代の経験からはっきり言えることだ。どう足掻いても無理。

サラリーマン時代に良きパートナーになるために必死になって足掻いた。そしてこの良きパートナーを目指す理想の管理会社を作り上げるために一から管理会社を立ち上げた。

そこに存在したのは、マンション業界を取り巻く多くのしがらみ、そして利益相反、互いに価値観を共有できない関係、パートナーとしての要素が何も見当たらなかった。単なる御用聞き、金食い虫である。

そこでようやく悟った。管理会社は「真のパートナー」にはなれない。

できないものを必要だとか努力するだとか、言われても正直無理な話である。

おそらく今の管理会社に対して、疑念や不満を持たれている方は、良きパートナーという言葉を聞いて、「嘘くさい」「胡散臭い」そのように感じるだろう。

今の私は、マンションのひとりの所有者の立場になるが、管理会社はパートナーとしては映らない。過去に痛い思いをしているから、部分的に業務を委託している一業者にしか映らない。

現実と理想とのギャップが存在する実情において、この手のガイドラインを読むたびに困惑してしまう。

マンション管理士もまた同様に、「努める」「必要である」「重要である」、これをどのように具現化するのか今後の課題となろう。

マンション管理士の役割の中にパートナーという言葉が出てこない。管理の実務を行う者をパートナーと呼び、相談者だから敢えて読んでいないのだろうか、私が思うに真のパートナーは、マンション管理士にしか務まらない。

管理組合がマンション管理士に期待しているもの、それは、しがらみのない、純粋に管理組合の立場で助言してくれる相談者である。

マンション管理の実務補助の一部を行うのが管理会社であり、マンション管理士は管理組合運営をサポートする相談者、これが理想的なマンション管理の在り方に思える。

もっと言えば、マンション管理の実務補助は管理会社にこだわる必要はない。分別発注すれば良いだけの話だ。

ただし、現段階では会計業務の実務補助を行う企業がほとんどない。民間の会計事務所の監査の代理業務は存在するのだが、実務補助は行っていない。

マンション管理士事務所の中には、この会計の実務補助を行っているところもある。これからもっと増えることに期待したい。

これから時代も変わっていくし、今の状態がずっと続くわけではない。自主管理から部分管理へ、管理会社に全部委託する管理から部分管理へ、時として柔軟に変えていく必要もあろう。

管理会社に全部を委託する方法は、管理組合の形骸化を生み、過去の歴史によって作られた反面教師、それが「間違いだらけのマンション管理」である。

 

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-マンション管理会社, マンション管理士

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