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大規模修繕

マンション大規模修繕|業者側の工事金額はこうして決める!

2017年8月31日

 

マンション大規模修繕の工事金額は、数千万円から数億円と莫大な費用が掛かる。戸当りに換算すると100万円、これがひとつの目安になるだろう。

この100万円は、仮設物設置工事、足場設置工事、下地補修工事、外壁塗装工事、鉄部塗装工事、屋上防水工事、共用床面工事など一般的に行われる工事項目が対象となる。

一般的に小規模のマンションでは前述の単価は高くなり、逆に大規模のマンションでは低くなる傾向にある。

それと依頼先の施工会社によって工事金額というのは大きく変わる。複数の施工会社から見積りを取り寄せれば、それを知ることができる。同じ仕様でも金額に大差が生じることは、建設業界では当たり前のことである。

見積りが高いからしっかり工事を行ってもらえる、逆に安いのは手抜き工事が心配など、見積りだけで判断するのは適切とは言えない。

施工会社がどのようにして工事金額を決めているのか、それを知ることで、より適切な判断が行える。

今回、工事金額の決め方について記事に取り上げたい。

 

施工会社を知る

大規模修繕などのリフォームを行う施工会社は大きく3つに分類される。

職人が経営している個人商店
法人化された工事会社(工務店など)
▶ 営業マンがいる工事会社(専業会社、建設会社など)

大規模修繕は文字通り、規模の大きい工事になるため、一般的なリフォームとは異なる。個人商店や小さな工務店などが受注するケースはほとんどない。主に営業マンがいる専業会社、建設会社が受注しているのが実情である。



工事金額の算定方法

工事金額の算定方法について、分かりやすい説明として、小さなリフォームのケースで考えてみる。

まずは個人商店の場合を見てみよう。

職人が経営している個人商店は、人件費と材料費、それと諸経費の3つが工事金額(見積り額)となる。

職人の日当が1.7万円だと仮定し、使う材料費が1万円、諸経費が3千円の場合、合計で3万円となる。

次に工務店の場合を見てみよう。

個人商店と違うのは法人化されている点である。当然に事務員の人権費などの会社経費がこれに加わる。

個人商店の3万円、これが原価になるから、それに会社経費が加わる。この経費は会社毎に異なるが仮に15%を計上すると3.5万円(3万円÷85%)になる。

個人商店に比べて5千円高いということだ。

次に営業マンがいる専業会社や建設会社の場合を見てみよう。

この2つの会社に共通して言えることは、工事は全て下請け業者に発注しているという点だ。職人を雇用することはしない。職人を雇用するよりも下請けに発注した方がコストを削減できる、それが理由である。

個人商店と取引きする場合、工務店と取引きする場合の2つが考えられるが、取引先により工事金額は異なる。一般的に専業会社は個人商店と取引きし、建設会社は工務店などの法人組織と取引きする。

個人商店と取引きする場合

3万円が原価になるのだが、会社経費の中に営業マンの経費や広告費など加わり、率に換算すると30%から50%程度が原価に上乗せされている。

仮に30%とすれば、4.2万円(3万円÷70%、百円単位切り捨て)が工事金額となる。

工務店と取引きする場合

3.5万円が原価となり、これに30%の利益が上乗せされるから5万円(3.5万円÷70%)が工事金額となる。

小さなリフォームの工事金額を算定してみたが、結果はこのようになる。

個人商店・・・3万円
▶ 工務店・・・・3.5万円
▶ 専業会社(下請けが個人商店)・・・4.2万円
▶ 建設会社(下請けが工務店)・・・・5万円

このように請け手によって金額が異なることが理解できよう。これは小さなケースなのだが、大規模修繕の場合も算定の仕方は同じである。専業会社と建設会社の金額差は上記の例では小さいが、これが数千万円、億単位になると大差を生むことになる。

 


 



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