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管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金は見直すべき!

2017年4月3日

 

分譲マンションの管理費・修繕積立金

分譲マンションを購入したら、毎月支払わなければならない管理費、修繕積立金というものがある。これらはマンション毎に金額が異なる。

この管理費、修繕積立金の金額について、誰がどのような方法で決めたのか、ほとんどの方はそれを意識することはないだろう。

 

管理費はいったい誰が決めたのか

当初の管理費、修繕積立金は誰が決めているのか、それはマンションの分譲会社である。正確には分譲会社の指定する管理会社がそれらを算定し、売主が販売戦略などを考慮して管理費などが決められている。

分譲会社は管理費・修繕積立金の詳細を知らない。だからマンション管理に精通している管理会社にその算定を委ねている。

 

管理費の内訳

マンションを購入するときにはあまり意識することのない管理費の内訳、新築のマンションであれば管理規約と一緒に添付されている資料の中にそれが記されている。

中古のマンションでは、管理組合の決算報告書を取り寄せれば、その中に管理費の内訳が記されている。いずれにしても、購入時点で管理費の内訳まで意識することはないだろう。

管理費はマンションの共用箇所に費やされる負担金である。維持保全するために必要な設備のメンテナンス費用、管理会社へ支払う管理委託に関わる報酬、電気代、水道代、建物共用部分の損害保険料など複数の項目がある。

マンションが建つ前に既にこの管理費は暫定的に算定される。言い換えると机上の空論という概念で算定された管理費ということになる。なので、建物完成後の現状に照らすと異なる部分が出てくるから、当然に見直しが必要になる。

見直す」というよりも「修正する」の方が正しい言い方なのかも知れない。



管理費は割高に設定されている

デパート、スーパー、ネットショップで品物を買うとき、品定めをする。商品の性能や価格などを比較し、同じ商品であれば安いところで買う、これがごく普通の買い物の在り方だろう。

 

だがしかし、マンションの管理費というのは、そのような概念を持たない。マンションにセットされたものとして当たり前のように毎月一定額を支払っている。

高いとか安いとか比較するものがないから知る術を持たない。これが実情である。

分譲会社から指定を受けた管理会社は、一般的に分譲会社の子会社、系列会社がほとんどである。中にはそれらに属さない管理会社を指定することもある。

こんなケースもある。マンションを買ってくれた見返りとして指定管理会社にする。購入者の知らない裏側では色んなことが起きている。

これらの管理会社は1社独占で管理費を決めることができる。そこには競争の原理が働かず、自由に価格を決めれるという管理会社のメリットが存在する。

例えば、この世にスーパーが多く存在すれば、客引きのために自ずと価格競争が起こる。これが競争の原理である。そしてお客は、数あるスーパーの中からお得な品物を買う。

この世にスーパーがひとつしかなったらどうだろう。競争相手がいないから店側は自由に価格を決めることができる。例えば大根1本150円が競争市場での相場だとしたら、独占市場においては1,000円の価格設定が行える。

これが1社独占の割高な価格設定を生む仕組みと言える。

 

 

インターネットで「管理費削減」というキーワードで検索してみると、年間の管理費が数百万円削減できた、そんな記事をよく目にする。マンションの規模が大きいほど、この削減額が大きなものになる。まんざら嘘の記事ではない。

当初の管理費は暫定的に設定されたものであり、競争の原理が機能していないから、マンションの見直しを行っただけで、そのような管理費削減という結果の事象が起こる。これはごく自然なことなのかも知れない。

他の管理会社から見積もりを取り寄せる、比較する、適正価格に修正する。こういったことが賢い管理組合では行われている。管理組合が賢くなれば管理会社が値引きに転じる。本当に呆れた業界だと思う。

競争の原理というのは、価格のみならずサービスの質を向上させる不思議な力を秘めている。

管理費の見直しは、早い段階に一度は行うべきだと思う。今の管理会社を変えるのが目的ではなく、机上の空論で算定された当初の管理費を実情に見合ったものへと変える、そして管理組合の負担を軽減させるための見直し、それらが目的になる。

ただし、今の管理会社が適正価格に合せない(値引きに応じない)、しかもサービスの質が悪い、もしそうだとしたら、躊躇なく変えた方が身のためである。

 

 

 


 



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