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マンション管理

マンションの共用と専用の所有区分は明確に!

2017年8月14日

 

マンションには共用部分と専有部分の2つがある。マンション内にあるもの全てがいずれかに該当する。共用部分の管理は管理組合が行い、専有部分の管理は各所有者が行う、これがマンション管理の基本的な考え方である。

特に共用部分と専有部分の境界にあたっては、所有区分を明確にしておかないとトラブルが起きやすい。この所有区分については、一般的に管理規約に定められている。

境界部分が明確に定められていないケースも見受けられるので、一度、管理規約を確認していただきたい。

国土交通省が作成されたマンション標準管理規約には、この2つの範囲が明記されている。

専有部分の範囲

第7条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
 第1項又は前項の専有部分の専用に供される設備のうち共用部分内にある部分以外のものは、専有部分とする。

共用部分の範囲

第8条 対象物件のうち共用部分の範囲は、別表第2に掲げるとおりとする。
別表第2
1 エントランスホール、廊下、階段、エレベーターホール、エレベーター室、共用トイレ、屋上、 屋根、塔屋、ポンプ室、自家用電気室、機械室、受水槽室、高置水槽室、パイプスペース、メーターボックス(給湯器ボイラー等の設備を除く。)、内外壁、界壁、床スラブ、床、天井、柱、基礎部分、バルコニー等専有部分に属さない「建物の部分」
2 エレベーター設備、電気設備、給水設備、排水設備、消防・防災設備、インターネット通信設備、テレビ共同受信設備、オートロック設備、宅配ボックス、避雷設備、集合郵便受箱、各種の配線配管(給水管については、本管から各住戸メーターを含む部分、雑排水管及び汚水管については、配管継手及び立て管)等専有部分に属さない「建物の附属物」
3 管理事務室、管理用倉庫、清掃員控室、集会室、トランクルーム、倉庫及びそれらの附属物



専有部分の原則的な考え方としては、住戸内の内側にあるものが対象となり、専有部分の外側にあるもの、そして境界壁(躯体)は共用部分と考えればいい。

特に注意すべきは、例外的とされる給排水管、配線配管の境界部分である。別表第2の赤字で記された部分が境界部分を指している。

この境界部分が管理組合毎に異なっていたり、管理規約に記されていないケースが見受けられる。

マンション標準管理規約には記されていないが、玄関ポーチの扉、窓の格子柵は共用部分に該当する。

 

これらはあくまで所有区分という考え方であり、実際の管理区分においては、異なるケースも見受けられる。

例えば、住戸内に設置されているインターホン(住宅用火災警報器)、室内の天井に設置されている火災報知器などが挙げられる。

これらは専有部分の設備になるのだが、マンションによっては管理組合が修理交換するケースが見受けられる。理由として、住棟受信機(管理員室など設置されている親機)と各住戸内に設置されているインターホンが連動しているため、一体化という考え方によるものだ。

 

この管理区分については、個々の管理組合によって考え方は異なるだろう。ひとつ問題があるのだが、この管理区分が管理規約に明記されていない。ルールが曖昧な状態で管理が行われているのが実情である。

故障したときに修理代を誰がみるのか、交換のみ管理組合が負担するのか、住人のAさん、Bさんの対応が同じ事案で異なるとトラブルが起きる。

トラブルを事前に防ぐために管理規約というものが存在する。なのでこの取り扱いについて、明確にすべきだと思う。

明確なルールがないのに管理会社が勝手に管理組合の費用負担で修理、交換するといったケースが見受けられる。管理組合理事長の了解を得たから、そんなのは言い訳である。

「専有部分にあるものを管理組合で負担してもよいのか」、もしそのような異議が出たらどう対処するのだろう。ルールが明確に記されていない、そこに問題がある。これは所有者全員に関わることだから、理事長の独断では問題となろう。

個人的な考えになるのだが、住戸内のインターホンの故障は個々の使い方によって生じるものだと思うから個人負担が望ましい。全体を一斉に交換する場合は、管理組合がそれを実施する。結局のところ、所有者が負担しているのに変わりはない。

既に個人負担で交換している場合など、色んなケースが考えられるから、それを踏まえたルール作りが必要だと思う。

メールボックス(集合郵便受け)も同じである。

 


 



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