管理組合が変わらない限り、何も変わらない!

マンション管理会社

丸投げ管理で得をするのは管理会社だけ!

2017年8月13日

 

マンション管理会社が行う管理業務は、外部(下請け業者)に委託する業務が多い。主に消防設備点検、定期清掃、貯水槽清掃、排水管洗浄、遠隔監視(機械警備)、自動扉保守点検、機械式駐車場保守点検などが外部に再委託されている。

また、大規模修繕、小規模修繕などの大半が下請け発注である。

管理会社によっては、フロント担当者、会計担当者、管理員、コールセンターなども外部に依存している企業もある。

対外的には社員なのだが、実際は人材派遣会社からの嘱託というケースもある。

ただ、この再委託には決定的な問題がある。今回その問題について語りたい。

 

丸投げは無責任を生む

管理組合にとっての契約先は、あくまで管理会社である。再委託するしないは管理会社側の都合であって、そこから先は管理会社の責任の範疇である。

実際に現場(マンション)で仕事をするのは、管理会社から委託された下請け業者である。私が不快に感じること、それは管理会社の仕事でありながら、下請け業者に任せっぱなしで現場に顔を出さない。ここに構造的と思える大きな問題があると思う。

現場の指示・チェックは、現場でないとできない。管理会社は電話のみでやりとりしている始末だ。だから、行き違いや顧客とのトラブルなどの問題が多く発生している。

こんなケースが過去にあった。

連結送水管の耐圧試験の際に、1階の外部に設置されている送水口に試験用のエアーコンプレッサー(空圧測定器)が接続できない、そんな理由で送水口の取替え費用の見積りが管理組合の理事長宛に提出された。

理事長は数十万円の見積金額を見てびっくりされた。現地を確認すると2つある送水口の片方のキャップが紛失している。いつから無くなったのか管理会社に聞いても回答が得られず、見積りの内容を確認しても「業者に確認します」、そんな曖昧な回答に不信を抱いた。

理事長は、知人である消防設備業者に相談し、その知人が相談を受けたその日に現場確認を行った。キャップが外れているから、ねじ込み部分が錆や砂埃りが溜まり、これが接続できない理由だと判断した。

ねじ込み部分をきれいに清掃することでこの問題は解消された。

理事長が管理会社にそれを伝えたところ、「私は直接現場を見てないので知りませんでした」、ハァ~?

「それが管理会社の仕事やろ~」

「確認すらしていない数十万円の見積書を管理会社名で出すんかい!」

と呆れたそうだ。

数か月後、当然の如く管理会社は変更になった。

これは私の知人(その消防設備点検業者)から聞いた話だ。ちなみにその管理会社は、電鉄系の大手管理会社である。

これは氷山の一角である。下請け業者に丸投げ、そこには管理組合を陥れる落とし穴が待ち受けている。



現場チェックは必要不可欠

写真付きの報告書が提出されているから安心なんて思ったら大間違いである。管理会社の人間が現場チェックをきちんとしているか、そこに注意を払わなければなるまい。

これらの報告書の大半は下請け業者が作成していることを知るべきである。多くの管理会社はこの報告書だけしか見ていない。報告書を見ることが仕事ではないだろうと言いたい。

現場に出向き、作業指示、作業チェック、完了チェック、不具合があればその把握、そして改善策の提案を管理組合に行うべきである。

現場を知らない管理会社が実に多い。これだから信用されない。これをやらない企業は、ぼったくりと言われても返す言葉は無かろう。

管理組合の理事長、理事役員は、見積りの対象箇所のチェックは必ず行うべきだと思う。納得できないことは受理しない、この考え方を持つできである。

過去にこんな話もあった。

失態続きのフロント担当者が管理組合から責任追及されたときに出た言葉…

「実は私、この管理会社の社員ではありません。」

絶句…

 

 


 



-マンション管理会社

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