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マンション管理会社|独立系は本当にコストが安いのか!

2017年4月13日

マンション管理会社には、デべロッパー系と独立系の大きく2つが存在する。

デべロッパー系とは、文字通りデべロッパーの系列に属する管理会社である。他方の独立系はデべロッパー系列に属さない管理会社を指す。

デべロッパー系の管理会社は、営業せずに棚ぼたで仕事をもらえるから、一般的に管理委託料が割高だ。逆に独立系の管理会社は、営業しないと仕事にありつけない。だから管理委託料を安くして受注にこぎつける。

ネットで調べてみると、どのサイトも独立系の割安感を漂わせる記事ばかりだ。果たして本当に割安なのだろうか。



独立系の裏事情

独立系はデべロッパー系と比べると確かに管理委託料は安い。ただ、デべロッパー系と比較すること自体がそもそもの間違いである。

点検業務などは自社では対応できないから、下請け業者に丸投げする。そして下請け業者の費用(原価)に中間マージンを上乗せしている。

この中間マージンが管理会社の収益になるのだが、このパーセンテージがデべロッパー系は高すぎるのだ。だから、管理委託料が高くなる。

デべロッパー系の管理会社の管理委託料が極端に高いから、独立系の管理委託料が安く感じる。

独立系同士の価格競争ともなれば話は違ってくる。ダンピングとも思えるような安値を提示する管理会社も中には存在する。これが曲者なのだ。

管理委託料は薄利でも、管理物件を持つことで他の業務から利益を上げることができる。建物の修繕工事や設備の修繕・交換工事などが例として挙げられる。

管理委託料は薄利だが、他の業務で利益を上げる、簡単に言うとこの手法が用いられている。

トータル的なコストを考えればどの管理会社も大きく変わらない。

ここで注意することは、安かろう悪かろうの論理が存在することだ。管理会社の業務の多くは人によって行われる。企業の経費で大半を占めるのが人件費である。この人件費の削減は、質の低下を意味する。

例えば、フロント担当者や会計担当者の一人当たりの仕事量を増やす。これにより、時間的余裕がなくなり、内容の薄い業務が生まれる。その場しのぎの対応であったり、放置したり、ミスをしたり、サービスの質は間違いなく下がるのだ。

管理委託料を安くするということは、この質と連動することを是非知っておいてほしい。

それにスポットで行われる修繕工事などは必ず他社から見積りを自分達で取り寄せる。そうしないと割高工事を免れない。

ネットで調べれば、専門業者を自分達で見つけ出せる。逆に専門業者から良いアドバイスがもらえたりもする。

独立系の管理会社からしてみれば、修繕工事を他社に取られることは絶対に許されないことでもある。その時に独立系の本当の素顔を知ることになるだろう。




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