管理会社

マンション管理会社の善管注意義務について

2017年8月6日

 

マンション管理会社には「善良な管理者の注意義務」という法律上の義務がある。一般的には「善管注意義務」という表現を用いている。

管理会社と管理組合の間で交わす管理委託契約は、民法上の委任契約と解される。委任契約とは、委任者(管理組合)が受任者(管理会社)に法律行為を行うことを委託する契約をいう(民法643条)。

民法第644条に、「受任者は委任の本旨に従い善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う」旨の規定があり、受任者である管理会社は「善管注意義務」を負うことになる。

国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書(第5条)に、この「善管注意義務」の規定が記されている。

マンション標準管理委託契約書(第5条)
乙(管理会社)は、善良なる管理者の注意をもって管理事務を行うものとする。

マンション管理会社は、管理組合から受託した管理事務を行う上で「善管注意義務」が負託されている。この義務について、普段あまり気にすることはないのだが、管理会社とトラブルになった際に問題視される部分である。

なので、「善管注意義務が管理会社にはある」、これを管理組合、個々の所有者は知っておくべきであろう。

それとこの義務は、管理者(管理組合理事長)、管理組合の役員にも負託される。管理者と組合員の関係、そして管理組合役員と組合員の関係も委任関係が成立するから、受任者として同様に義務を負うことになる(区分所有法第28条、民法644条)。役員になられた方は、認識すべきことであろう。

マンション管理士もまた同様に「善管注意義務」が負託されている。



善管注意義務とは

善管注意義務とは、受任者の職業、地位、能力等において、社会通念上、一般的に要求される注意義務のことを指す。例えば、これを怠ったらそうなる、それを知りながらしなかった場合、内容にもよるが「善管注意義務違反」になり得る。これが甚大な事故ともなれば不法行為として責任を問われることになる。

 

義務違反の事例

管理会社の善管注意義務違反の具体例を以下に掲げる。

建物、管理設備などの損傷、危険性、不具合などに気付かず、または知っていながら通報しなかった。
修理、補修を依頼され、正当な理由なく放置し、実害(事故)が発生した。
総会、理事会が開催されず、または管理事務についての報告がなされず、マンション管理が滞った。
会計が不適切に処理された。

この善管注意義務を怠ると、債務不履行(履行遅滞、不完全履行、履行不能)などの民法上の過失と見なされ、状況に応じて損害賠償や契約解除などの対象になり得る。

債務不履行とは、債務者(管理会社)が、その責めに帰すべき事由によって、契約の履行をしないことを指す。債務不履行には、履行期に遅れた「履行遅滞」、履行することができなくなった「履行不能」、履行はしたが十分でなかった「不完全履行」の3つがある。

 

民法上の債務不履行への対応

債務者(管理会社)が債務不履行に陥った場合、対する債権者(管理組合)が執りうる手段には次のようなものがある。

履行の請求(民法414条1項)
契約の解除(民法541条)
損害賠償(民法415条)

これらの手段は、対象に応じて組み合わせて行使できる。

 








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