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長期修繕計画

分譲マンション|長期修繕計画表は管理会社の売上表ではない!

2017年6月24日

マンションの長期修繕計画の多くは管理会社が作成している。これに関してほとんどの方が疑問に感じることはないだろう。

もしこの長期修繕計画が管理会社の都合で作成されているとしたら、皆さんはどのように感じるだろうか?

この管理会社の都合というのが問題なのだ。今回これをテーマに語る。

 

長期修繕計画の見直し

長期修繕計画は適宜見直すことが肝要だ。国土交通省が推奨しているのは5年毎の見直しである。物価(工事価格)の変動、公租公課(消費税など)の改定などが生じるため、差異を埋める目的で見直しが必要になる。

新築時の長期修繕計画もそうだが、その後の見直しプランもマンション管理会社が中心となって策定している。というか勝手に管理会社が素案を策定しているのが実情だ。

特に工事価格(単価)というのは、修繕積立金に大きく影響するから、適当では困る。実勢価格、相場価格でなければならない。

だが、実際に価格はどのようにして決定されているのだろうか。ここに注意を払っていただきたい。

実はこの価格というのは、管理会社の利益が上乗せされた管理会社都合の価格なのだ。



管理会社の売上表になっている

管理会社が売上表のつもりで長期修繕計画を作成しているわけではない。だが、結果として自分達の売上を見込んだ計画になっている。

この時点で既に管理会社の利益が含まれているから工事価格は高くなっている。それに合わせ、修繕積立金の値上げの計画が策定される。

管理会社がすんなり工事を受注できるように仕組まれているのだ。

特に大手管理会社の長期修繕計画を拝見すると工事単価、そして価格が相場よりもずいぶん高く設定されている。大規模修繕の専門業者が見ればきっと驚く金額だろう。

このような適正とは思えない工事価格が組み込まれている。これは知っておくべきだと思う。

それとは逆に、工事単価が低すぎるケースも見受けられる。この金額ではどこの業者も受注しないだろと思われる金額だ。

管理会社は工事のプロではない。だから、工事価格は業者の見積りを頼るしかないのだ。この見積りを取り寄せるのが仕事だと思っている。本当に情けない…

管理会社はデータの寄せ集めで長期修繕計画を策定している。だから、数字を鵜呑みにしてはいけない。

長期修繕計画は、修繕積立金の値上げや一時金徴収に関わる重要な根拠資料となるので、いい加減なものであっては本当に困る。

管理会社が策定した長期修繕計画は、目利きのマンション管理士などの第三者に精査してもらうことも大切だと思う。精査には当然費用が掛かるが、その対価として精度アップと安心が買えると思う。ただし、マンション管理士にも得意・不得手があるので注意を要したい。

 


 



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