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マンション売買

マンションの情報が知らないところで流出している?

2017年6月15日

 

マンションの売買契約において、不動産会社(宅地建物取引業者)は契約締結前に重要事項説明を行う必要がある。その説明の際に必要となるのがマンションの管理に関わる情報だ。

その情報を入手するために、不動産会社は重要事項の調査依頼を一般的にそのマンションの管理会社に対して行っている。

マンションの管理に関わる情報は、管理会社と言えども管理組合の承諾無しに勝手に情報開示することはできない。そこで、管理組合と管理会社の間で交わされる管理委託契約の書面の中に、管理会社の情報開示に関わる事前承諾の規定が設けられている。

国土交通省が作成しているマンション標準管理委託契約書第14条にこのような記述がある。

(管理規約の提供等)
第14 乙(管理会社)は、宅地建物取引業者が、甲の組合員から、当該組合員が所有する専有部分の売却等の依頼を受け、その媒介等の業務のために管理規約の提供及び次の各号に掲げる事項の開示を求めてきたときは、甲(管理組合)に代わって、当該宅地建物取引業者に対し、管理規約の写しを提供し、及び各号に掲げる事項を書面をもって開示するものとする。
 当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額があるときはその金額
 甲(管理組合)の修繕積立金積立総額並びに管理費及び修繕積立金等に滞納があるときはその金額
 本マンション(専有部分を除く。)の修繕の実施状況
 本マンションの石綿使用調査結果の記録の有無とその内容
 本マンションの耐震診断の記録の有無とその内容(当該マンションが昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手した場合を除く。)

一般的には、一から五までの事項が情報開示できる内容となっている。これ以外の情報は管理組合の承諾が必要ということになる。



重要事項調査依頼書の記載事項に注意

マンションの管理に関わる情報を提供するため、多くの管理会社では重要事項調査報告書という書面を作成している。不動産会社(媒介業者)自らが独自の重要事項調査依頼書を作成しているケースもある。

管理会社が作成している調査報告書は、多くは管理委託契約書(第14条)に準じた報告書になっているのだが、不動産会社が作成している調査依頼書は、管理委託契約書に記された情報開示以外の事項も見受けられる。

不動産会社には告知義務というのがある。知り得た情報を買い手に伝える義務があるのだ。それを知れば買わなかった、このような紛争が実際に起きている。それを防ぐために不動産会社はマンションに関わる色んな情報を入手しなければならない。

建物の瑕疵(欠陥)に纏わるトラブルは昔から発生しているのだが、最近は心理的瑕疵をめぐるトラブルが目立つ。心理的瑕疵とは、先述の「それを知れば買わなかった」というものだ。例えば、マンション住戸内での自殺がなどが挙げられる。上階の騒音なども、度合いによっては心理的瑕疵になり得る。

そのようなマンションのデリケートな部分の情報開示を求められるケースがある。

管理会社の中には、不動産会社が作成している調査依頼書にありのまま記入し、提出されるケースもあろう。だが、約定外の情報開示については、本来管理組合の承諾が必要になる。勝手にマンションの内情を流出されては困る。例えそれが事実であったとしても約定外の情報を開示する権限は管理会社には無いのだ。

管理組合(理事長)は、このような書面を見たことはあるだろうか。管理会社が作成している書面、不動産会社が作成している書面、いずれにしてもマンションの管理に関わる情報の書面は、事前にチェックする必要があると思う。

国土交通省の重要事項報告作成に関するガイドラインにも、これらの情報開示について、事前に管理組合の承諾を得ておく旨の必要性が謳われている。

 

 

 


 



-マンション売買

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