前回に続き、分譲マンションの賃貸に出される際のポイント、注意点について、検討中の方にお伝えしたい。
▶ 前回の記事
期間限定で貸す場合
例えば、３年間の条件付きで転勤になった場合、転勤期間となる３年間、人に住居を貸すケースが考えられる。特に住宅ローンなどの毎月の支払いがある方にとっては、マンションを貸すことで、転勤期間中、その賃料を住宅ローンなどの支払いに充当できる。
ただし貸す期間を限定する場合は、定期借家契約にすることが望まれる。賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約の２つがある。
普通借家契約とは、一般的な賃貸借契約を指し、簡単に言えば借り手にとって有利な契約である。一方の定期借家契約は、平成１２年３月１日に施行された制度で、貸し主にとって有利な契約となる。
この２つのポイントについて解説する。
▶ 普通借家契約
契約期間
契約期間は１年もしくは２年で設定されるケースが多い。契約期間を１年未満とした場合は、期間の定めのない契約になる。
契約更新
契約期間満了後に双方の解約の意向がなければ自動更新される。
借り主からの中途解約
借り主はいつでも契約を解除できる。一般的には１ヶ月前に解約予告を行うことになっている。
貸主からの解約
契約期間満了時に借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由がない限りできない。したがって、普通借家契約の契約期間は、貸主の事情と借り主の意向に左右されることになる。
ここでの注意は、転勤から戻ってきて再びその住居に住みたいと思っても、賃借人が退去に応じなければ、そこに住むことはできない。どうしても退去させたい場合は、引越し費用とか次の住居費などを賃借人に支払い、双方合意の上で行う必要がある。
普通借家契約の場合、貸し主側の解約の申し入れが容易ではない。なので、期限付きで貸す場合は、この普通借家契約はリスクが大きから定期借家契約の方が望ましい。
▶ 定期借家契約
契約期間
契約の更新がない契約となる。契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができる。契約期間は貸し主の都合で自由に定めることができる。
契約満了後、双方合意により再契約も可能となる。この場合、貸し主は、借り主に対し退去する旨の要求はでき、その場合、立退料を支払う必要はない。そこが普通借家契約と違うところであり、貸し主にとって最大のメリットと言える。
契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが望まれる。一般的には業界団体、公的機関から提供されている定期借家契約書の雛型を使用されるケースが多い。
契約書とは別にあらかじめ書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借り主に説明しなければならない。
貸し主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力を失いり、普通借家契約となる。
中途解約
契約期間中に、借り主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借り主から解約の申し入れができる。この場合、解約の申し入れの日から、１ヶ月が経過すれば契約が終了する。但し、この解約権が行使できるのは、床面積が２００㎡未満の住宅に居住している借り主に限られる。
中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能である。
契約終了時
契約期間が１年以上の場合は、貸主は期間満了の１年前から６ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要がある。
▶ ２つの比較
定期借家契約と普通借家契約の２つの違いについては以下の通りだ。
室内備品の取り扱いについて
住居を退去される際に、照明器具、カーテン、ブラインド、エアコンなどをそのまま付けられるケースがある。特にオーダーで作られた場合は、他に使用できないから始末に困る。だから設置したままの方が都合がいい。
カーテンやブラインドなどは、フローリングや畳を直射日光から防げるから、劣化の予防対策として有効的である。
だが、借り主がそれを使うとは限らない。自分で用意したカーテンを使用される方もいるだろう。その場合、大切な私物が紛失しないように、契約書に室内における備品を書き記す必要がある。
特に照明、エアコンなどの家電品は、故障することも考えられるから、修理や交換を誰が行うのか明確に定める必要がある。貸し主にとって有利な条件として、「備品はサービス品として設置、貸し主は修理・交換はしない」、これを特約に設けることで余計な出費は避けられる。
借り主にとって不利な特約に思えるが、消費者契約法は法人が対象であって、個人間の契約には適用されない。
管理組合の届け出は忘れずに！
転勤などで住居先が変わる場合、管理組合に届け出が必要になる。また、賃貸に出される場合は、借り主に関わる届け出を行う必要がある。いずれも管理組合毎に所定の手続きがあるだろうから、この２つの届け出は忘れないようにしておこう。
