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マンション大規模修繕

マンション大規模修繕|もっと工事について知っておこう!

2017年6月1日

 

材料選びが大切!

マンションは経年により劣化が進む。特に屋上、外壁は直射日光、雨などにより劣化が早い。マンションの躯体は、鉄筋コンクリートが主流であるが、この構造躯体がマンションの寿命に大きく左右する。

この躯体を守っているのが外壁材防水材である。女性が日焼け防止のために使う化粧品と同じだ。

化粧品にも色々と種類があるように、外壁材、防水材にも色んな種類がある。高いものから安いもの、強固なものから軟弱なものと多種多様だ。

これらの材料は、大規模修繕の実施検討を行う上で業者任せになりがちだ。材料にも寿命がある。材料の特徴を知り、管理組合の予算、実情に見合ったものを選ぶことが大切である。

 

新築マンションに使用されている材料

新築マンションに使用されている材料の多くは、安価な材料が使用されている。

マンションを作る上で、良いものをより安くが基本なのだが、限られた予算の中で削られるのが塗料材・防水材である。見た目は大して変わらないから安いものを選ぶ傾向にある。

一般的な塗料材の種類

種類 特徴
アクリル系塗料
塗料材の中で一番安価な塗料材。汚れやすく耐久性に劣る。建物の耐用年数は3年~5年程度。
ウレタン系塗料 密着性に優れている。大規模修繕においては数年前まで主流だった塗料材。耐用年数は5年~7年程度。
シリコン系塗料 耐久性に優れている。現在大規模修繕においては最も多く使用されている塗料材。耐用年数は7年~10年程度。
フッ素系塗料  塗料材の中でも最高グレードの塗料材。東京スカイツリーにも使用されている。耐用年数は10年から15年程度。

価格は上から下に向かって高くなる。これ以外にも遮熱塗料、光触媒塗料などの塗料材があるが、大規模修繕で使用されるケースは稀だ。

新築マンションで一般的に使用されているのがアクリル系塗料だ。

長期修繕計画において、初回の外壁の塗装工事は12年目以降に計画されてるの対し、このアクリル系塗料の耐用年数は3年~5年と短い。実質耐用年数はこれよりも長いと思うが、このような矛盾したマンション建設が行われているのが実情としてある。



防水材はメーカー毎にその性能が異なる

防水材は、シート系、アスファルト系、ウレタン系など色んな種類がある。特にマンションの屋上に使用されているのだが、アスファルト系は主に新築時、シート系、ウレタン系は改修時に用いられるのが一般的だ。

費用はシート系、ウレタン系は大差はない、アスファルト系はこれより高い。改修時の防水工法は既設の防水材によって仕様が異なる。この工法の選択を誤ると耐用年数が短命したり、漏水事故の原因にもなりかねない。

同じ材料でもメーカー毎に価格が異なる。メーカーはどこも同じと思っているかも知れないが、改修時点の防水材を見れば一目瞭然だ。メーカーの材質の良し悪しがよく分かる。

私は田島ルーフィングの回し者ではないが、このメーカーの材料はおすすめできる。さすがに日本を代表するトップメーカーだけあって、材料の品質は優れていると思う。

こんなケースがある。団地型マンションで棟ごとに屋上に使用されている防水材のメーカーが異なっているケースだ。同じ経年で防水材の状態を見比べるとその違いが分かる。私は現場を通じてそのように評価しているだけだ。

 

大規模修繕の工事業者は防水工事に強い業者がいい

大規模修繕の工事業者の特徴として、外壁専門、防水専門に大きく分けられる。外壁専門業者は別名「塗装屋さん」ともいうが、業界ではこの手の会社が多い。だが、防水専門の業者は意外と少ない。

なぜ少ないのか、それは高い技術力が求められるからに他ならない。防水の工法、材料などを完全に熟知している者にしかできない。これを培うまでの年数は10年以上と長い。日々材料は改良され、工法もそれに伴い変わる。数年で一人前になれるものではないのだ。

外壁専門の業者は、防水専門の業者に工事を委託している。防水専門の業者もまた外壁専門の業者に工事を委託する場合もある。両者を比較した場合、どちらがいいか分かるだろうか。

防水専門の業者は量によってメーカーから材料を安く買える。防水工事の価格は材料費によって左右されるから、防水工事は外壁専門業者よりも安価に施工できる。外壁専門業者が多いということは、価格競争により外注費を下げることが出来る。

外壁専門業者は、外壁工事は安価に行えるが、防水工事は専門業者の数が少ないから割高になる。防水材を自社で購入することもできなくはないが、防水業界は色々としがらみがあって割高傾向となろう。

大規模修繕の工事業者選びは、防水工事に強い業者が私のおすすめだ。

 


 



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