管理組合が変わらない限り、何も変わらない!

管理費・修繕積立金

マンション管理|修繕積立金を上げる前にやるべきこと!

2019年6月24日

 

マンションの修繕費は年を追うごとに増えます。多くのマンションでは段階的に修繕積立金を値上げしているのが実情であります。

その一方で、給与所得が上がらず、お子さんのいらっしゃる家庭では成長と伴に、養育費が嵩みます。値上げというのは家計にとって喜ばしい事ではありません。

「修繕を補うための資金が足りないから上げる」、そんな理由で値上げに至っていますが、これは国の消費税と全く同じです。

これまで多くの政治家は、選挙に勝つために臭いものには蓋をして負担の先送りをしてきました。マンションに例えるなら、購入時に修繕積立金の値上げなどの説明が十分なされず、不動産会社は後先見ずにマンションを販売してきました。

先日、中古マンションの販売用の広告ちらしの中に、これらを象徴することが書かれていました。

築32年の物件で住宅ローンの借入期間40年、毎月のローン返済額が大きな字で書かれていました。そこに「今の家賃と比較してください!」、この返済額には管理費・修繕積立金は含まれていません。

このような広告ちらしを見る度に、客寄せのために後先見ない販売を未だにされているのかと呆れます。住宅ローンの完済時には築72年です。果たしてこのマンションに住み続けることができるのでしょうか。

毎月の支払額を抑えるために敢えてローンの最長期間でシミュレーションし、管理費・修繕積立金をこれに加えず、家賃と比較させることに前述の後先見ずの真意が隠されています。

新築マンションも同じで、売りやすくするために当初の修繕積立金は低く設定されています。



修繕積立金を上げる前にやるべきこと!

管理組合の収入源は、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用使用料などで構成されています。この限られた収入(資金)でマンション管理を行う必要があります。

管理組合が発足された時点で既にこの収入源となる個別の料金は、分譲会社によって決められていますが、この算定された料金が当てになりません。詳しいことはこちらの記事に書いています。

最初の料金設定というのはとても重要です。なぜなら、途中で変更するのは決して容易ではないからです。

「この料金設定だったからマンションを買った!」、このように言われると返す言葉がなくなります。購入時に値上げの説明が事前になされていないのなら、皆さんそのように感じますよね。

もし、その料金設定に間違いがあるとしたらどうでしょう。返す言葉がきっと見つかると思います。

他の記事にも書いていることですが、この料金設定って業者都合の設定なんです。それって、マンションの所有者の皆さんの意見が反映されていないってことです。だから、正解ではなく間違いという言い方をここで用いました。

例えば、駐車場使用料を無料にしたり、近隣相場よりも安くして販売されるケースがありますが、これは分譲会社がマンションを売るための販売戦略に他なりません。当然、管理費がその分割高に設定されています。

ここでの矛盾は、駐車場使用料が無料でありながら、管理規約にはこう記されています。

使用料
駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

無いものは他に充当できませんし積立てることはできません。この矛盾していることも間違いのひとつです。

そこには「管理組合のために、所有者(購入者)のために」という考え方が完全に抜けています。だから管理費、修繕積立金、駐車場使用料にまつわるトラブルが多く存在します。

なので、分譲会社が設定した料金を見直すことが、まず最初にやるべきことだと思います。時間が経過すればするほど後悔は大きなものになります。

他の記事でも紹介していますが、見直すというのは、自分たちの意見を反映させた料金設定に変更することです。

「値上げする前にやるべきことがあるでしょ!」、これは修繕積立金にも言えることです。税金の無駄遣いがある中で値上げに同意する人はいないと思います。

修繕積立金の値上げにあたっては、管理費等を含めた全体的な見直しが必要です。私の住んでいるマンションでは、最初の頃に見直しを行いました。

理事長の経験から学び得たこと

 

見直し=管理の適正化

 

 

 

<関連記事>

マンション管理の考え方!

保守点検の無駄はこうすれば無くなる!

マンション管理を見直す際のポイント!

修繕積立金の均等積立方式が望まれる理由!

マンション管理|駐車場の借り手が減れば赤字の危険性!

マンションの管理支出を下げるポイント!

管理費会計の長期収支計画を策定すべき!

マンションの修繕積立金が足りない|借入れを勧める管理会社って!

 

 


 



-管理費・修繕積立金

執筆者:

関連記事

修繕積立基金の間違った理解を正す!

  近年、新築マンションでは入居時に修繕積立基金が徴収されている。これらは、登記費用、ローン事務手数料などの諸費用と併せて徴収されている。今では初回に支払う費用として慣習化されているのだが、 …

修繕積立金の値上げに対する矛盾とは!

  管理会社が修繕工事を元請けで受注する場合、そこに暴利と思える中間マージンが上乗せされている。2割から4割って本当なのだろうか? 問題はそこではない。 修繕積立金が足りないから多くのマンシ …

修繕積立金の均等積立方式が望まれる理由!

新築マンションの修繕積立金のほとんどが「段階増額積立方式」を採用している。段階増額積立方式とは、当初の負担額は小さく段階的に値上げする積立方式のことだ。 この段階増額積立方式は、間違った手法といってい …

管理費・修繕積立金は絶対に見直すべき!

  分譲マンションの管理費・修繕積立金について 分譲マンションを購入したら、管理費、修繕積立金という項目の支出が毎月発生します。これらはマンション毎に金額が異ります。 この管理費、修繕積立金 …

マンションの修繕積立金が足りない|借入れを勧める管理会社って!

修繕時に修繕積立金が不足して困っている、そんなマンションは意外と少なくありません。 特に大規模修繕時にお金が足りない、これが一番多いと思います。その時に管理会社から借入れを勧められるとしたらどのように …

余白




余白

余白

プロフィール

著者:kurumi

元業界人がマンション管理について本音で語るブログです。

カテゴリー

アドセンス広告




pagetop