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マンション管理|排水管洗浄のあれこれ!

2017年5月18日

 

住戸内のキッチン、洗面台、浴室、洗濯機置場などに付設されている排水管は、経年により管内に汚れが付着する。これにより排水不良が起きたり、場合によっては悪臭が生じたりする。

その汚れを取り除くために実施するのが排水管洗浄である。マンションによって実施頻度は異なるが、定期に実施しているマンションが多い。

排水管洗浄は、マンション全体で実施することが望まれる。なぜなら、各住戸の排水管(横引き管)は、共用の排水管(竪管)と繋がっているから、部分的にやってもその効果は期待できない。

住戸内の横引き管はその住戸の所有者がその管理を行い、共用の竪管は管理組合がその管理を行うことになるが、排水管は共に繋がっているから同時に実施した方が洗浄効果は高いし、コストを低く抑えることができる。

例えば、1つの住戸の横引き管の洗浄のみを実施する場合、洗浄業者に依頼すれば1万円以上は掛かる。これを全体で実施することにより半値で実施できるのだ。しかも共用の竪管まで洗浄できるからメリットは大きいと言える。

排水管洗浄は実施した方が良いのか、そんな疑問を持たれる方が住人の中にいらっしゃる。そして洗浄業者の中には、年1回の実施を勧める方がいらっしゃる。

この排水管洗浄は、法により実施されるものではないから、するしないはあくまで個々の所有者、そして管理組合の任意となる。それ故に判断するのが難しい。

 

実施の必要性

排水管は経年により管内に汚れが付着し閉塞する。主にキッチンから排出される油などが管内部で固形化する。

 

そのまま放置しておくと、水はけが悪くなり、溢れ事故の原因になる。そして気になるのが悪臭である。安全面、衛生面の観点から排水管洗浄は実施することが望まれる。

実施頻度は、2年毎に実施しているマンションが多い。ディスポーザーが設置されているマンションの場合、多くが1年毎に実施している。これらは管理組合が発注者となり、全体で行われている。

各家庭から排出される油などの量を減らせば、実施周期を延ばせるのだが、これを周知徹底させるのは難しい。



排水管洗浄における注意点

排水管の洗浄に使用している機具について、知っておいてほしいことがある。

洗浄に使用される機具の中に洗浄ホースがある。

 

ステンレス製で作られたワイヤーブレイドホースと言われるものだが、この金属のホース部分がヤスリ状になっている。

洗浄の際にヤスリ状の面の部分が管内を傷つけるのだ。ホースを抜き差しする際にエルボ(管曲がり)の部分が削られ、肉厚が薄くなる。実施が増すごとに削れていく、最悪穴が開けば漏水事故を引き起こす。

これらを防ぐために金属部分を塩ビ樹脂で被覆した洗浄ホースなどがある。

洗浄業者の多くがワイヤーブレイドホースを使用している。このホースの仕様については、業者を決める際に確認された方がいい。

 

元請者としての意義を問う

管理組合が管理会社に排水管洗浄を発注されるケースがある。また管理会社が洗浄業者を紹介するケースもある。

いずれも不透明なお金が上乗せされている事実を知っておいてほしい。

管理会社が元請者となって受注する場合、専門の洗浄業者に再委託している。管理組合が支払う料金には、管理会社のマージンが2割から4割上乗せされているのだ。

これを差し引くと洗浄業者の原価(実勢価格)が把握できよう。

管理会社のやることと言えば、管理組合から排水管洗浄を受注するための営業だけだ。受注後は、指定の洗浄業者に丸投げする。

排水管洗浄は在宅率が高い土日に実施されるケースが多いのだが、元請者の管理会社が現場に行くことは稀だ。全て業者任せにしているのが実情であろう。

掲示板の貼り紙、そして全戸に配布するお知らせ書面は洗浄業者が作成している。この書面の作成まで丸投げしている。

何もしない管理会社に対し、料金の2割から4割を支払っているのだ。

管理会社から洗浄業者を紹介するケースでは、裏ではリベートが発生している。この額も2割以上とデカい。

利益を出すことはマンション管理会社に限らず、どの企業も重要視されているのは理解し得るが、そこに相応の対価がなければ、ただの割高なサービスに終わってしまう。

そこにもし相応の価値がなければ、専門業者に直接発注するのが得策だと思う。ただし、専門業者の中にも良し悪しがあるので注意は必要である。

この専門業者に直接発注する場合、管理会社には管理委託契約上の業務補助の責務がある。

詳しくはこちら 👇

マンション管理会社|契約外の業務でも管理会社には義務がある!

 

排水管洗浄の請求金額には注意

マンションの排水管洗浄を全戸一斉に実施する際、すべての住戸が実施できるとは限らない。

洗浄業者によっては、未実施の住戸について、後日追加で洗浄を行うケースが見られるが、その辺の取り決めがどうなっているのか、事前に知っておく必要があろう。

最終的に全戸実施している場合は、見積金額=請求金額になるだろうが、未実施の住戸が存在した場合、実績ベースで精算される業者が中には存在する。

例えば、総戸数50戸のマンションの場合、実施された住戸が45戸であれば、5戸は未実施となる。この場合、5戸分に相当する洗浄代金を差し引いて請求する業者もいるし、未実施の住戸が存在しても当初の見積金額(全戸分)を請求する業者もいる。

マンションの排水管洗浄は、一般的に戸当りいくらで計算される。業者の見積もりの仕方によっては、どんぶりで一括計上されるケースも見受けられるが、実務的には戸当りいくらという単価になっている。

洗浄を行った住戸では、1年もしくは2年の保証が一般的に付けられているのだが、未実施住戸の場合、それがどのような取り扱いになるのか、業者によって考え方が異なったりもする。

前述の全戸分の金額を支払えば、未実施の住戸にも保証が付く、逆に実績ベースでの支払いになると未実施の住戸は保証の対象外など条件は業者毎に異なったりもする。このような条件の取り決めがなされないまま発注しているケースが多いのではないだろうか。

なので、排水管洗浄を発注する際は、支払条件、保証条件などの明確な取り決めが必要になってくる。

 

 


 




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