理事会を開催する際に、管理会社が議題を決める、日時を決める、そして理事会当日に管理会社が決めた議題に沿って議事が執り行われる。これが管理会社主導のマンション管理の在り方である。
本来なら理事会で話し合う議題を理事長が決めて、理事会を招集すべきなのだが、これを実際に行っている管理組合は寡少であろう。
マンション管理の関心度の低さ、またそれを教える人がいない、これがマンション管理の問題点だと言える。
見方を変えれば、管理会社の一存で全ての議題が決まるということになる。もっと言えば、管理会社によって理事会の開催頻度が決まるということだ。
管理会社の都合を言えば、理事会の開催頻度は減らしたい。「仕事が増えるから」それが本音としてあるだろう。年に１回もしくは２回の話し合いだけでマンション管理が良い方向へ進むとは考えにくい。
分譲マンションの歴史が半世紀以上経つにも関わらず、指示待ち理事会、自らの意思を持たない理事会になっている感は否めない。もしそうだとすれば、実に怖いことである。
管理会社主導になると、管理会社にとって都合の良いことは議題に取り上げ、不要なものは排除する、全て管理会社によってコントロールされることになる。まさしく、「マンションを管理する」の管理が違う意味合いでのマネージメントと化す。
こんなケースがある
通常総会時にマンション管理の見直しについて、出席者から意見が上がり、今後の課題として取り上げられ、来期の理事会で協議することになった。理事会のメンバーが入れ替わり、話し合いが持たれると思いきや、一向に話し合う気配がない。この手の話は実に多い。
マンション管理の見直しは、管理会社にとって不都合なことになる。
▶ マンション管理の見直し＝管理委託料の減額
▶ マンション管理の見直し＝管理会社の変更
管理会社にとって都合の悪いことは、触れられたくはないし、管理会社自ら積極的に動くことはしない。もし前述の「指示待ち理事会」だとしたら、そのような状況下で話し合いを持たれる機会などつくれまい。
だから、結果として「一向に話し合う気配がない」に結びつく。
管理会社にとって不都合が生じれば、今度は理事会からの指示待ち管理会社と化す。これが実情ではないだろうか。
管理会社主導のマンション管理
マンション管理には、管理会社にとって不都合な部分が多い。だから半世紀以上の歴史において「管理組合側の管理運営について教える」、この大事なことがなされていない。というよりも、管理組合と利益相反の関係にある管理会社が教えることはできまい。
管理会社主導こそが、管理会社にとっての都合が良いに他ならない。
管理組合はそこを十分知るべきである。
誰が成すべきか
理事会というのは、総会で決められたことを遂行するために存在する、そして色んな問題点について自主的に話し合う場である。もし理事会主導だとすれば、先ほどの「一向に話し合う気配はない」、それが「前向きな話し合い」に変わるだろう。
与えられた課題の解決に向けて誰が成すべきか、それは理事会以外に誰もいない。
特に理事長になられた方は、自覚すべきことになろう。
管理組合の助言者
もし第三者の誰かに頼るとすれば、管理組合の立場で適切な助言が行える者に限られる。その適任者は国が創設した「マンション管理士」となろう。
そこを管理会社だと多くの方は勘違いをされている。自分たちの都合を優先する管理会社にその大役は務まらないし、管理組合の立場とは程遠いものである。
適切な助言とは、利害を有しない中立的な立場の者でないとそれは行えない。管理会社の助言にも自ずと限界があろうし、事案によって色分けされる。ここでいう色分けというのは、都合の良い事案、不都合な事案という意味である。
私は管理会社時代、そして自分のマンションの理事長時代にそれを悟った。
今年最後のブログ記事になるのだが、管理会社主導は管理組合をダメにする。この言葉で２０１７年を締めくくりたい。
２０１８年、皆様にとって良い年でありますように心からお祈り申し上げます。
kurumi
