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理事長

理事長の経験を通じて学び得たこと

2019年7月24日

 

分譲マンションの管理は難しい…

それが私の理事長時代の経験から学び得た答えかも知れません。

戸建住宅や賃貸マンションであれば、オーナーはひとりですから、それらを自己判断で管理することができます。他人から干渉されることはないし、他人に気を遣う必要もありません。ただし、家族や身内から干渉されることはあるかも知れませんね。

分譲マンションの場合、複数のオーナーがいらっしゃるから本当に大変です。独断では行えないし、他人から干渉されたり、他人に気を遣うことが本当に多いですね。

やっぱり戸建住宅の方を買えば良かった…

新築マンションを購入して5年くらいはそのように感じましたね。

私の住んでいるマンションでは、当初に色んな問題がありすぎて大変でした。1期目の途中に理事長に就任し、3期まで理事長を引き受けましたが、当初3年間、マンション管理の見直しを行い、とても苦労した経験を持ちます。

この見直しは、自発的に行ったわけではありません。最初の設立総会のときに、ひとりの住人からマンション管理の見直しの必要性について説かれ、総会に出席された多くの住人がそれに賛同し、早々に見直しを行うことになりました。

総会に出席した管理会社のフロント担当者とその上席者は、理のある説明に圧倒されタジタジとなり、見るも無残な揉めに揉めた総会でした。最初の総会がこれでしたから後の理事長のなり手がいなくて、理事長の押し付け合いになりました。

結局、言い出しっぺの住人が理事長に就任することになりました。そして後日開催された臨時総会で1期目の副理事長に私が就任することになりました。

ところがその言い出しっぺの理事長が就任直後に転勤になり、結局私が1期目の理事長に就任し、なり手がいないから2期、そして3期の理事長に就任する破目になりました。

当時は分譲会社にいたからマンション管理についてペーパー程度の知識しか持ち合わせていませんでした。

私はこの3年間で本当に色んなことを学びました。この経験が功を奏して?マンションを作る仕事から、建物を管理する仕事へ転身しました(笑)。



マンション管理に対する関心とか問題意識というのは、何か大きな出来事とか自分にふりかかる出来事が起きない限り、普通持ち得ないと思います。

マンションを購入した当初は、マンション管理について関心すらなく、普段生活する中で問題だと感じることはありませんでした。マンション管理は管理会社が行うものだと思っていました。

仕事が忙しいからマンションで何が起こっているのか正直知り得ませんし、最初の頃は見知らぬ住人さんばかりだから、話す機会がありません。これは私だけに限ったことではないと思います。

私が理事長に就任して気付いたことは、管理会社と住人との間に大きな垣根があって、管理会社は住人(所有者)の目線で仕事はしていないこと。それに自分達のことしか考えていないこと。トラブルでも解決優先という考え方ではなく、いかに責任回避するか、感覚のズレがとても大きく、そこで色んな問題意識を持つようになりました。

これではマンションは良くなるどころか悪くなる一方だと感じました。面倒な理事長を引き受けたのも、そこに自ら改革という使命を感じたからです。

毎期の予算は、管理会社の都合の予算と化し、無知な管理組合であることを承知で好き勝手にお金を使っていました。収入の大半が支出で消え、貯めるべきはずの修繕積立金が勝手に管理の経費に予算計上されていました。

エレベーターの保守点検は3ヶ月無償なのに初月から料金が徴収されていました。管理会社が元請けだとこのようなことが起きます。

管理規約は他のマンションの使い回しで内容は矛盾だらけ、マンション名が違う議案書が配付され、総会時にこちらが指摘してようやく気付く始末。

管理会社の社用車を契約区画に勝手に止めるし、しかも契約者である住人の承諾無しに勝手に長時間駐車していました。住人には号室が表示された紙の許可証を渡し、来客用駐車場の使用時に外から分かる場所に置くように管理会社から指示を受けましたが、自らの車両には名刺すら置いていません。

漏水事故が発生した際、親会社(分譲会社)に気を遣ってか、2ヶ月要しても原因が分からずそのまま放置状態。そこで第三者の有識者に調査してもらい、設備に欠陥が見つかり、それが漏水の原因でした。

他にも色んな不具合がありましたが、管理会社(子会社)は分譲会社(親会社)寄りの考え方が根強く、誰に向いて仕事をしているのか疑問に感じました。結局のところ、管理組合側の見方にはなれないことに気付きました。

管理員は業務時間に足を組んで新聞は読むし、全館禁煙にも関わらず管理員室のみならず喫煙するし、照明のチェックで全灯させ、その後点けたままそれに気付かず帰る始末。

他にも書きたいことは沢山ありますが、これ以上書くと変人扱いされるので、この辺で止めておきます(笑)。

本当に色んなことがありすぎて、入居開始の半年後に開催された設立総会で住人の不満が一挙に爆発しました。

その後の火消しの役割を担いましたが、言い出しっぺは途中で居なくなるし、知らないことが多すぎて、仕事と両立するのはとても大変でした。それに決め事でも色んな意見が多過ぎて合意形成を図ることの難しさを知りました。

理事長というのは、住人(所有者)の共通の利益、これを常に考えねばなりません。本当に気を遣うことが多すぎて苦労の絶えない3年間でした。

我がマンションは、落ち着くまでに5年の月日が掛かりました。

当初に色んな問題を整理しそれらを解決できたから、あれから20年平穏に暮らしています。

何事も早めが肝心ですね。

 

 




-理事長

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