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管理会社

マンションの管理委託料のココが大切!

2018年6月10日

 

マンションの管理会社の見直しを行う際に、管理会社から提出された管理委託料の見積りの合計金額を比較して、その会社の良し悪しを判断されるケースが多いように思える。

A社・・・年額合計500万円
B社・・・年額合計450万円
C社・・・年額合計480万円
D社・・・年額合計400万円

もっと重要なのは、合計金額よりもむしろ内訳の金額の方だと思う。なぜなら、合計金額に導く過程の内訳金額それぞれに根拠がなければならないからだ。

もし料金算定に根拠がないとしたら、「仕事をきちんとやれる」という根拠もなかろう。



マンション管理を管理会社に委託する上でどこに重きを置くのか、そこが重要である。フロントマンの対応が悪いのなら、フロントマンに掛かる経費(料金)を重視すべきである。管理員業務を改善したいのならを管理員業務に掛かる経費を重視すべきである。

管理会社のリプレイスにおいて、どの管理会社も管理委託料を下げてくる。そこで内訳を見ると根拠が見当たらないケースが多い。

質の向上を求めているのに料金が異常に安い、そこに注意を払うべきだと思う。

 

 

管理委託料の見積りの内訳を覗いてみると「事務管理業務費」という費用項目がある。これはフロントマン、会計事務に関わる経費となる。管理会社がこの料金を算定する際に戸当りいくらで計算するケースが多い。なので、「戸当り単価✕総戸数」が事務管理業務費ということになる。

一般的に戸当り単価は見積書に記載しないから、逆算(事務管理業務費÷総戸数)すれば戸当り単価を導き出せる。

A社・・・2,000円/戸当り
B社・・・1,500円/戸当り
C社・・・1,800円/戸当り
D社・・・1,000円/戸当り

この単価は重要である。なぜなら、フロントマン、会計担当者の割当棟数を知り得るからだ。割当というのは、サービスの質に直結する。もっとわかりやすく言えば、この単価が低ければ低いほどフロントマンや会計担当者が抱える物件数は増えることを意味する。

担当物件数が増えれば、業務が煩雑になるから自ずとサービスの質も低くなる。そこに注意を払うべきだと思う。

単価が高い理由、そして単価が低い理由、それぞれに根拠が必要だと思う。この根拠がサービスの質の判断材料になるだろう。

 


 



-管理会社

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